Что важно учесть при аренде офиса?
Как показывает практика, около 90% арендаторов являются представителями малого бизнеса. В основном они работают в сфере торговли и услуг, в том числе развлекательных, образовательных, медицинских, по операциям с недвижимостью и др. При этом большая часть таких компаний по традиции арендуют офисы площадью не более 100 м2 и ниже класса «Б». О том, как будет развиваться рынок аренды бизнес-офисов, нашему изданию рассказал президент Казахстанской Федерации недвижимости Ермек Мусрепов.
«На сегодня на рынке аренды офисов нестабильная ситуация. Второй год идет карантин, работники то выходят на работу, то вновь отправляются на дистанционный режим. Мы наблюдаем на рынке стагнацию. По многим контрактам на аренду, которые были подписаны до введения карантина, были поданы заявки от арендаторов снизить ставки или получить каникулы. Некоторые арендодатели шли на уступки, но многие отказывали, желая компенсировать свои простои. Был большой отток клиентов из бизнес-центров класса «А» в более ниже по цене классы «B», «С», «D» во время пандемии. В итоге часть бизнес-центров уходили с рынка, часть останавливали работу после потери своих клиентов», — говорит Ермек Мусрепов.
По его словам, на сегодня стоимость аренды в бизнес-центрах класса «C» в обоих столицах составляет в среднем 2-2,5 тыс тенге за кв.м, в классе «А» — до 10 тыс тенге и выше за кв.м. В центре Алматы в бизнес-центрах класса «B» цена аренды за 1 кв.м. составляет от 3,5 до 6 тысяч тенге.
«Ранее в наших прогнозах по рынку аренды бизнес-офисов мы ожидали коррекции и стабилизации, однако, пока он находится в подвисшем состоянии, карантин продолжает действовать по мере появления новых штаммов вируса, и рабочие коллективы вновь отправляют на «удаленку», — говорит Ермек Мусрепов.
Он отметил, что при поиске бизнес-офиса будущие арендаторы смотрят, в первую очередь, на его локацию, наличие парковки и, конечно, стоимость аренды квадратного метра. Арендодатели, в свою очередь, сегодня готовы пойти на уступки и создать оптимальные условия для привлечения и сохранения клиентов. Поэтому предпринимателям важно договариваться.
«Сейчас, к примеру, в тренде бизнес-центры, которые расположены вдоль больших магистральных улиц, в районах с хорошей транспортной доступностью, вблизи метро. Что касается ситуации с внутриквартальными небольшими магазинами и остальным небольшим бизнесом (кофейни, фастфуды и т.д.) на первых этажах домов, то в целом они сейчас чувствуют себя хорошо, пользуясь спросом у населения», — добавил эксперт.
Кстати, здесь могут проявить активность более мелкие участники рынка коммерческой недвижимости, которые способны предложить малому бизнесу намного более доступные цены на офисы в зданиях районного формата по сравнению с высокими ставками в больших торговых центрах.
Среди других важных факторов, на которые рекомендует обратить внимание Ермек Еркебуланович будущим арендодателям – это высокий уровень пешей доступности до офиса, то есть это или невысокие по этажности бизнес-центры, где не приходится проводить много времени в лифте, или, по возможности, аренда офиса на первых-вторых этажах здания. Кроме местоположения и стоимости, конечно же, нужно обратить внимание и на качество охраны, Интернета и связи, и в целом, сервиса в бизнес-центре.
Безусловно, многих привлекают здания, в которых есть все для комфортной работы, в том числе финтес-центры, общепит, другие услуги. Однако, в ситуации снижения в целом доходов бизнеса и нестабильности многие наверняка закроют глаза и на их отсутствие, лишь бы удовлетворяла цена за квадратный метр, стоимость коммунальных услуг и готовность арендодателя пойти на уступки при необходимости. В таких карантинных условиях большинство предпринимателей устраивают уже не просторные и малоэффективные, более затратные офисы, а скромные, стандартные кабинеты. Более того, в условиях сокращения расходов компании идут и на сокращение арендуемой площади, а также ведут переговоры с администрацией здания о временном снижении стоимости аренды хотя бы на период карантина.
В целом с развитием тренда во всем мире на удаленную работу уже повышается и будет расти спрос арендаторов на офисы не с фиксированными рабочими местами, а на так называемые «гибкие» пространства, где предусмотрены места и для неформальных совещаний, и для рабочих тихих зон. Эксперты также говорят о возможности появления офисов-конструкторов по типу лего, где можно будет менять конфигурацию помещений и их назначение. Соответственно, это позволит сократить расходы компаний на покупку оборудования, мебели и т.д. Также уже прогнозируется развитие приложений для бронирования свободных рабочих мест.
В новых условиях в мире наблюдается тренд на перезагрузку сервиса в бизнес-офисах: они становятся максимально функциональными и более персонализированными, безопасными и комфортными для сотрудников, а также более энергоэффективными. Кроме того, все чаще раздаются и требования к экологичности офисов.
Одной из ошибок представителей МСБ Ермек Мусрепов назвал заключение договора аренды на длительный срок, так как при нестабильном доходе бизнеса возможны задержки в оплате. Хотя при более кратковременном сроке аренды была бы возможность переезда в здание с более доступной стоимостью за квадратный метр.
Также не менее важен для бизнеса и фактор окружения, среды, в которой он будет работать и принимать клиентов. В связи с этим стоит заранее ознакомиться с кругом других арендодателей в данном бизнес-центре, так как если это будет, как говорится, «проходной двор», то, возможно, для некоторых видов бизнеса будет некомфортно находиться в таких условиях. Так что общая рекомендация для предпринимателей – искать максимально комфортную и доступную среду, благоприятную атмосферу для себя, своих работников и клиентов.